O arrendamento rural, contrato agrário típico disciplinado pelo Estatuto da Terra e pelo Decreto 59.566/1966, possui natureza econômica e social própria. Sua finalidade não se limita à fruição da terra, mas abrange a organização de toda a atividade produtiva agrícola, pecuária ou agroindustrial. Assim, a inadimplência traz consequências que vão além da simples relação obrigacional entre proprietário e arrendatário, afetando safra em andamento, investimento em insumos, preparo do solo, planejamento de safra e financiamento da atividade rural.
Conforme o artigo 32, III, do Decreto 59.566/1966, a falta de pagamento do aluguel constitui causa legítima para rescisão contratual e despejo do arrendatário. A mora se caracteriza como ex re, já que a obrigação possui termo certo e, ao vencer, torna-se automática, sem necessidade de notificação prévia. O Código Civil, art. 397, confirma que a mora decorre automaticamente do inadimplemento quando há obrigação líquida, positiva e com vencimento determinado.
O arrendatário, entretanto, pode purgar a mora até o prazo de contestação mediante quitação integral do débito, conforme o parágrafo único do mesmo artigo. A purgação parcial não impede o despejo. A jurisprudência reforça que, se o arrendatário não pagar integralmente no prazo concedido, o despejo é plenamente possível.
Para a obtenção de tutela de urgência visando desocupação imediata, a jurisprudência exige notificação prévia ao arrendatário, a fim de garantir o direito à purgação da mora e ao contraditório. A simples citação judicial é suficiente para o despejo comum.
Quando a rescisão ocorre durante safra em curso, o debate jurídico focaliza a boa‑fé do arrendatário e os investimentos já realizados. Se a lavoura foi implantada antes da constituição da mora, a jurisprudência admite soluções de equilíbrio, como a conclusão da colheita ou indenização proporcional pelos investimentos, com base no artigo 95, I, do Estatuto da Terra e na vedação ao enriquecimento sem causa. Se o plantio ocorre após a constituição da mora, não há proteção possessória, sendo admitido apenas o ressarcimento de despesas comprovadas, sem direito de retenção da posse.
Para evitar conflitos, é cada vez mais comum a inclusão de cláusulas específicas nos contratos agrários, regulando a destinação de culturas pendentes, critérios de indenização por insumos e preparo do solo e a possibilidade de conclusão da colheita com compensação financeira posterior. Tais mecanismos não criam direito de retenção, mas estabelecem critérios objetivos que respeitam o princípio da boa‑fé objetiva e o artigo 95, I, do Estatuto da Terra.
Em casos de recuperação judicial do produtor rural, o artigo 49, §3º, da Lei 11.101/2005 determina que créditos decorrentes de contratos que envolvem bens de terceiros não se submetem aos efeitos da recuperação judicial, pois o imóvel arrendado não integra o patrimônio do devedor. Assim, a recuperação judicial não impede a retomada do imóvel pelo proprietário. A jurisprudência do STJ confirma que a suspensão do crédito não impede a retomada, salvo em situações excepcionais em que o imóvel seja essencial para a viabilidade do plano de recuperação, nos termos do artigo 1.142 do Código Civil. Nesses casos, a suspensão da retomada tem caráter excepcional e exige prova concreta de que a retirada da posse inviabilizaria a própria recuperação da atividade produtiva.
Em síntese, o regime jurídico do arrendamento rural preserva o direito do proprietário à retomada do imóvel diante do inadimplemento contratual. Situações como safra em andamento ou recuperação judicial não eliminam esse direito, mas permitem modulações pontuais para resguardar a boa‑fé, evitar enriquecimento sem causa e, em casos excepcionais, suspender a retomada quando o imóvel for essencial para a atividade empresarial. A prevenção de litígios depende fortemente da estruturação adequada do contrato, com cláusulas claras sobre inadimplemento, destinação de culturas pendentes, critérios de indenização e procedimentos de desocupação.
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