A administração de condomínios exige não apenas organização e habilidade gerencial, mas também conhecimento jurídico para evitar responsabilidades inesperadas. Entre os pontos críticos para síndicos e administradoras de condomínios está a relação com empresas terceirizadas, especialmente no que diz respeito à responsabilidade solidária e ao dever de fiscalização do cumprimento das obrigações trabalhistas e tributárias.
O que é a responsabilidade solidária?
No contexto condominial, a responsabilidade solidária surge principalmente em contratos com empresas terceirizadas que prestam serviços contínuos, como limpeza, portaria e manutenção. De acordo com a legislação trabalhista (art. 455 da CLT e Súmula 331 do TST), o tomador de serviços pode ser responsabilizado de forma subsidiária pelos débitos trabalhistas da empresa contratada caso esta não cumpra suas obrigações.
Contudo, a responsabilidade solidária pode ser reconhecida quando há vínculo direto ou conivência do condomínio em irregularidades, como o não pagamento de salários, FGTS ou INSS dos empregados da terceirizada. É nesse contexto que o síndico, enquanto representante legal do condomínio, deve atuar preventivamente.
Dever de Polícia do Síndico: Fiscalização das Obrigações
Embora a terceirização transfira ao contratado a execução do serviço, o dever de fiscalização permanece com o contratante. O síndico ou a administradora deve assegurar que a empresa terceirizada esteja cumprindo suas obrigações legais, especialmente as tributárias e trabalhistas. Isso evita que o condomínio seja acionado judicialmente e sofra condenações que podem impactar sua saúde financeira.
Como exercer o dever de fiscalização?
- Exigir comprovações periódicas:
- Certidão negativa de débitos trabalhistas e previdenciários.
- Comprovantes de pagamento de salários, INSS e FGTS dos funcionários alocados no condomínio.
- Verificar a regularidade contratual:
- O contrato com a terceirizada deve prever cláusulas específicas de responsabilidade e fiscalização.
- Garantir que os valores pagos pelo condomínio sejam suficientes para cobrir as despesas com a folha de pagamento e encargos trabalhistas.
- Acompanhar indicadores de inadimplência:
- Funcionários terceirizados reclamando de atrasos salariais ou benefícios podem indicar problemas graves que precisam ser apurados imediatamente.
Consequências da Omissão
A omissão do síndico no dever de fiscalização pode levar à responsabilização do condomínio. Caso a empresa terceirizada não cumpra suas obrigações, os trabalhadores podem acionar judicialmente o condomínio para receber valores devidos, como salários atrasados, verbas rescisórias e outros encargos.
Além disso, problemas com a Receita Federal ou a Previdência Social podem resultar em autuações e multas para o condomínio, prejudicando financeiramente todos os condôminos.
Boas Práticas na Contratação de Terceirizadas
- Escolha de empresas confiáveis: Antes de contratar, analise o histórico da empresa e verifique a regularidade de suas obrigações fiscais e trabalhistas.
- Cláusulas contratuais robustas: Preveja no contrato que o condomínio pode reter pagamentos caso a terceirizada não comprove o cumprimento das obrigações trabalhistas e tributárias.
- Apoio jurídico e contábil: Tenha o suporte de profissionais especializados para auxiliar na análise de contratos e documentos fiscais.
Conclusão
A responsabilidade solidária com empresas terceirizadas é um risco real que exige atenção contínua de síndicos e administradores. Ao atuar de forma preventiva e exercer o dever de fiscalização, o condomínio protege não apenas seus interesses financeiros, mas também sua imagem e a relação de confiança com os condôminos.
Portanto, síndicos bem-informados são essenciais para uma gestão responsável e eficiente, garantindo que o condomínio cumpra todas as exigências legais e evite problemas judiciais futuros. O escritório Calaça & Paiva Advogados Associados está à disposição para eventuais dúvidas ou esclarecimentos.
