Em execuções que envolvem bens imóveis, a proteção de impenhorabilidade do bem de família pode ser revista quando a dívida tem origem direta no financiamento do próprio imóvel. No entanto, despesas que surgem como encargos burocráticos e tributários, mesmo que assumidas pelo comprador, não afastam essa proteção, pois não configuram crédito imobiliário. Esse entendimento foi aplicado pela 20ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, que acolheu embargos de declaração com efeitos infringentes e declarou a impenhorabilidade de um imóvel no contexto de uma execução de título extrajudicial.
A controvérsia começou quando uma construtora ajuizou ação de execução contra uma compradora de imóvel em Uberaba. A dívida cobrada originou-se de um termo de confissão e parcelamento relativo à “parte não financiável” da aquisição. O valor incluía despesas com o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, a averbação de construção e demais taxas e emolumentos de cartório.
No primeiro grau, a 1ª Vara Cível de Uberaba manteve a penhora do imóvel. A consumidora recorreu, mas a turma do TJ‑MG negou provimento ao agravo de instrumento sob a premissa de que a dívida decorria do financiamento do próprio bem. A executada então opôs embargos, alegando erro de fato: os valores não financiavam a residência, mas apenas a burocracia de sua regularização. A construtora rebateu, afirmando que as despesas compõem o custo global da compra e solicitou condenação por litigância de má‑fé.
O relator, o juiz Christian Gomes Lima, revisou a decisão de primeiro grau. Ele verificou que o documento base da execução deixava claro que os valores eram apenas encargos acessórios não financiáveis assumidos pela compradora, o que inviabiliza a exceção à impenhorabilidade prevista no art. 3º, inciso II, da Lei 8.009/1990.
O magistrado destacou que, embora tais encargos estejam indiretamente relacionados ao processo aquisitivo, eles não se confundem com “crédito decorrente do financiamento destinado à aquisição do imóvel”, que é a hipótese estrita prevista na exceção legal. Além disso, ele afastou a possibilidade de interpretar de forma extensiva a dívida tributária como obrigação vinculada ao imóvel, o que permitiria a expropriação conforme o inciso IV do mesmo artigo.
O juiz apontou que os valores exigidos não têm natureza propter rem – não são vinculados à coisa. Diferentemente do IPTU ou das taxas condominiais, o ITBI não grava o imóvel continuamente, nem decorre de sua conservação ou utilização. Trata‑se de tributo eventual, incidente sobre um ato jurídico específico (a transferência), não sendo, portanto, cabível sua equiparação às dívidas elencadas no inciso IV do art. 3º da Lei 8.009/90.
O advogado Luiz Felippe Lima Faquineli Cavalcante representou a compradora no processo. O acórdão, que pode ser consultado no site do tribunal, reforça a importância de se distinguir entre despesas que compõem o custo da compra e aquelas que realmente financiam o bem, para que se preserve o direito de impenhorabilidade do bem de família.
Este caso demonstra que, em execuções que envolvem imóveis, a impenhorabilidade pode ser afastada apenas quando a dívida decorre diretamente do financiamento da própria casa. Encargos burocráticos e tributários que não têm natureza de crédito imobiliário permanecem protegidos. Advogados que atuam em causas de execução devem analisar cuidadosamente a origem da dívida para garantir a defesa adequada do bem de família.
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