Introdução
O síndico é a figura central na administração de um condomínio, atuando como gestor, representante legal e mediador de conflitos. Suas responsabilidades são definidas pelo Código Civil (Lei nº 10.406/2002) e pela convenção condominial, e incluem desde a manutenção das áreas comuns até a cobrança de taxas e a aplicação de multas.
Neste artigo, abordaremos todas as atribuições do síndico, os limites de sua atuação e as consequências legais em caso de descumprimento de suas obrigações.
1. Quem Pode Ser Síndico?
O síndico pode ser:
- Condômino eleito em assembleia (síndico voluntário);
- Pessoa jurídica especializada (empresa administradora de condomínios);
- Profissional terceirizado (contratado para exercer a função).
Não há exigência de formação específica, mas é recomendável que o síndico tenha conhecimentos em administração, direito condominial e finanças.
2. Principais Responsabilidades do Síndico
2.1. Gestão Administrativa
- Convocar e presidir assembleias (com pauta definida e quórum legal);
- Elaborar o orçamento anual e prestar contas aos condôminos;
- Manter documentação em ordem (livros de atas, recibos, contratos de prestação de serviços).
2.2. Manutenção e Conservação
- Zelar pelas áreas comuns (limpeza, pintura, reparos elétricos e hidráulicos);
- Contratar serviços terceirizados (portaria, jardinagem, segurança);
- Realizar obras autorizadas em assembleia.
2.3. Gestão Financeira
- Cobrar as taxas condominiais e emitir recibos;
- Aplicar multas por descumprimento de regras;
- Administrar o fundo de reserva para emergências.
2.4. Representação Legal
- Assinar contratos em nome do condomínio;
- Ajuizar ações judiciais contra inadimplentes;
- Defender o condomínio em disputas com vizinhos ou fornecedores.
2.5. Fiscalização e Aplicação de Normas
- Fazer cumprir a convenção e o regimento interno;
- Mediar conflitos entre condôminos;
- Notificar e multar quem descumprir as regras (ex.: barulho excessivo, obras irregulares).
3. Limites da Atuação do Síndico
O síndico não pode:
- Aumentar taxas sem aprovação em assembleia;
- Realizar obras não autorizadas pelos condôminos;
- Discriminar ou perseguir condôminos;
- Usar recursos do condomínio para fins pessoais.
Se ultrapassar esses limites, o síndico pode ser processado por abuso de poder ou até destituído do cargo.
4. Pode o Síndico Ser Removido?
Sim, o síndico pode ser destituído por assembleia com votação de pelo menos ¼ (25%) dos condôminos (art. 1.347 do Código Civil). Motivos comuns incluem:
- Má gestão financeira;
- Falta de transparência;
- Negligência na manutenção;
- Conflito de interesses.
5. Conclusão
O síndico tem um papel essencial na organização do condomínio, mas deve agir sempre dentro da lei e da convenção. Se ele descumprir suas obrigações, os condôminos podem cobrar judicialmente ou removê-lo do cargo.
Para evitar problemas, é fundamental que o condomínio tenha uma administração transparente e que o síndico conte com assessoria jurídica especializada.
