O mercado imobiliário brasileiro, frequentemente, é palco de controvérsias entre consumidores e incorporadoras, especialmente no que diz respeito à entrega de imóveis adquiridos na planta. Entre as questões que mais geram discussões judiciais, destaca-se a cobrança da taxa de evolução de obras em casos de atraso na entrega do empreendimento. Este artigo analisa a ilegalidade dessa prática, à luz do ordenamento jurídico brasileiro e dos direitos do consumidor.
O Que é a Taxa de Evolução de Obras?
A taxa de evolução de obras consiste em um custo adicional que recai sobre o comprador durante a fase de construção do empreendimento. Ela é vinculada ao contrato de financiamento, sendo composta, em sua maioria, por juros sobre os valores liberados pelo banco financiador à incorporadora. Embora a taxa seja prevista em contrato, sua cobrança em cenários de atraso na entrega do imóvel apresenta evidentes conflitos com a legislação vigente e a proteção ao consumidor.
A Relação Contratual e o Cumprimento de Obrigações
Ao adquirir um imóvel na planta, o comprador celebra um contrato que estabelece prazos e condições para a entrega da unidade habitacional. Nessa relação, o incorporador assume a obrigação principal de concluir a obra e disponibilizar o imóvel no prazo estipulado. Quando o incorporador descumpre esse prazo, transfere ao consumidor o ônus do inadimplemento, mantendo a cobrança da taxa de evolução de obras, o que é manifestamente ilegal.
A Proteção do Consumidor e a Abusividade da Cobrança
O Código de Defesa do Consumidor (CDC) protege o comprador contra cláusulas e práticas abusivas. O artigo 39, inciso V, veda ao fornecedor exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva. Nos casos de atraso, a cobrança da taxa de evolução de obras configura tal abusividade, pois o consumidor é obrigado a arcar com custos adicionais decorrentes de um descumprimento contratual pelo incorporador.
Jurisprudência sobre o Tema
Os tribunais brasileiros têm consolidado entendimento acerca da ilegalidade dessa cobrança. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em diversos julgados, tem decidido que o atraso na entrega do imóvel exclui a responsabilidade do consumidor pelo pagamento da taxa de evolução de obras, devendo os valores ser restituídos ao comprador. Em muitos casos, também se reconhece o direito à indenização por danos materiais e morais.
Direitos do Consumidor e Medidas a Serem Tomadas
O comprador que se encontra nessa situação deve adotar as seguintes medidas:
- Notificação Extrajudicial: Comunicar formalmente a incorporadora sobre o atraso e requerer a suspensão imediata da cobrança da taxa.
- Ação Judicial: Propor ação judicial para:
- Suspender a cobrança.
- Reaver valores já pagos.
- Pleitear indenização por danos materiais e morais.
Conclusão
A cobrança da taxa de evolução de obras em casos de atraso na entrega do imóvel é manifestamente ilegal e contrária aos princípios que regem as relações de consumo. O consumidor, amparado pelo Código de Defesa do Consumidor e pela jurisprudência, possui pleno direito de buscar a proteção de seus interesses e o ressarcimento de eventuais prejuízos causados por essa prática abusiva.
